亚历山大·克鲁兹(Alexander Cruz)踩着人行道上的针，走向西巴尔的摩一户人家摇摇欲坠的前门廊。他伸长脖子，透过三楼一扇开着的窗户看屋顶是否已经塌陷。
克鲁兹的公司有一笔交易，买下了这座空置的排屋，这是巴尔的摩至少1.5万套排屋中的一套。他想翻新它，把它租给一个家庭，把西普拉特街(West Pratt Street)上一个看起来已经有人住的街区的碍眼之处搬走。
后来克鲁兹了解到，房主多年来拖欠了超过10万美元的房产税和水费，债务像滚雪球一样不断扩大，直到难以承受。背负这类债务的房屋被称为“鬼屋”，因为它们的债务如此之大，以致于没有人会购买这些房屋，使它们陷入了某种住房炼狱。空置的房屋成为犯罪的温床和火灾隐患。
巴尔的摩市正在推出一项雄心勃勃的计划，接管大量的鬼屋，清理债务，并将其出售给合格的开发商，但市政府的律师和工作人员却面临着艰巨的任务。两名研究人员估计，这一数字很可能是5000套有未偿还债务的空置房屋——如果不是更高的话。
克鲁兹说:“从投资者的角度来看，任何在巴尔的摩买房的人都肯定会遇到这种情况。”
克鲁兹是位于巴尔的摩县的CR of Maryland公司的合伙人，该公司近年来在该市购买了数百套住房，主要针对空置者，对其进行翻新，然后将其作为交钥匙租赁出售给投资者。西普拉特的这所房子似乎是一个完美的翻新目标。
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它是在2005年以2.6万美元的价格购买的。该市在2011年宣布它空置并被遗弃。如今，它的估值仅为7000美元。
克鲁兹说，直到马里兰州的CR公司签订了购买这所房子的合同，他才知道房主欠了超过10万美元的财产税和水费。如果克鲁兹想买这栋房子，他的公司就必须承担所有的债务。
“从商业的角度来看，没有人愿意花10万美元买一栋至少需要13万美元装修的房子，”他说。“这就是行不通。这毫无意义。”
克鲁兹说，他在巴尔的摩每个月都会遇到两次这样的问题。
“我们需要想出某种创造性的解决方案，让人们能够购买这些房产并进行修缮，”他说。
巴尔的摩官员认为他们已经有了这种创造性的解决方案。这叫做“对物止赎”。
典型的止赎意味着对拖欠抵押贷款或其他债务的人提起诉讼含羞草传媒4.2.0app每天免费三次，不过此人可以放弃房产来偿还债务。" In rem "是拉丁语，意思是"对抗某物"。对物止赎权允许城市起诉财产。这是一个更简单的过程，文书工作更少。
目前，市政府需要数年时间才能收回拖欠税款和水费的房产。这所房子通常必须通过巴尔的摩的税务出售程序。据纽约市住房委员会的一名律师说，对物止赎可能会在短短四个月内让一套房子进入该市的手中。
奥杰特·拉莫斯(Odette Ramos)在担任马里兰州社区发展网络(Community Development Network of Maryland)执行主任时，主张在2019年通过一项允许对物止赎的州法律。最近，作为巴尔的摩市议会成员，她帮助推动这一想法成为现实，称它改变了这座城市的游戏规则。
“我们很久以前就应该这么做了。但现在就是关键时刻。”“人们不应该再住在空置的房子旁边了。”
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约翰霍普金斯大学(Johns Hopkins University)的两名研究人员玛丽·米勒(Mary Miller)和麦克·麦科马斯(Mac McComas)最近发表了一篇关于该市空置房屋成本的论文。巴尔的摩已经将大约1.5万套房屋标记为空置和不适合居住。米勒和麦科马斯发现，纽约市每年在空置房屋上至少花费1亿美元，用于拨打911报警电话、向非法占用者提供服务、清理和封住房屋、割草、控制老鼠等。他们估计，如果这些住宅有人居住，每年将为市政府增加1.1亿美元的财产税、所得税以及水和下水道服务404黄台软件APP免费下载网站账单。
这意味着，如果巴尔的摩能够解决其空置住房危机，每年将为该市增加约2.1亿美元的收入。
作为研究的一部分，米勒和麦科马斯试图确定有多少空置房屋的业主缴纳了房产税。
米勒说:“这些数字确实令人困惑，而且很难得到。”“我们试图从市政府那里得到一个实际的数字，但没有成功。”
相反，他们依赖于2016年一项研究的信息，并能够估算出大约65%的空置房屋都在缴纳房产税，这让米勒感到惊讶。
“我一开始就在想，‘好吧，为什么会有人为空置的房屋支付房产税呢?’”她说。“但实际上，很多房子都要交税。”
这使得巴尔的摩市约三分之一的空置房屋欠下了房产税，这意味着至少有5000处左右的房产符合“鬼屋”的标准。
巴尔的摩社区指标联盟(Baltimore Neighborhood Indicators Alliance)前主任西玛·艾耶(Seema Iyer)多年来一直在研究这座城市的社区及其空置问题。
Iyer说，在一个相对强大的社区，如果有房子空置，对物止赎可能不会那么有用，因为房子的价值可能高于累积的债务。但Iyer说，在巴尔的摩的一些社区，有五分之一或更多的房屋空置，房地产价值很低。如果开发商有数万美元的债务，那么购买其中一套房子在财务上就没有意义了。
Iyer说:“这正是对物权丧失赎回权的帮助所在，因为那里没有市场。”
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Iyer说，仅止赎权不会改变一个社区，但她将其描述为城市工具箱中的另一个工具。
美国住房和社区发展部的律师乔?基什内尔(Joe Kirchner)正在研究如何最好地使用这一工具。
基什内尔说:“这打开了一个特定目标区域内留置权超过价值的整个领域。”“一旦这座城市获得了所有权，我们就可以把它卖给开发商，或者建造一个公园或类似的东西。”
该市的空置和废弃房屋不到十分之一，但基什内尔表示，这一比例将会上升。
基什内尔去年10月对《巴尔的摩太阳报》(The Baltimore Sun)表示，有四名律师为该市提起止赎案，另一名律师计划在10月底开始。他们计划再增加四名止赎律师和两名专门处理房产所有权的律师，还有律师助理和一个新的案件管理系统。
基什内尔说，住房委员会在夏末提交了最初的八起案件，律师们正在提交另外几十起案件。他们目前正在该市指定的“影响投资区”(Impact Investment Areas)寻找空置房屋，这些区域主要包括市中心东西的社区，以及巴尔的摩西北部的帕克高地(Park Heights)。该市认为，这些低收入地区已经做好了转型的准备。
基什内尔说，住房委员会已经在这些地区确定了500多套房屋的对物止赎权，预计到今年年底将有1000个地址的名单。
基什内尔说:“一旦我们有了所有的律师，一旦我们有了这个系统并开始运行，我认为我们将准备在2023年向前推进。”
